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沙灣區丨沙灣區住宅小區停車難問題的探索與思考
信息來源: 市住房城鄉建設局 發布日期: 2019-08-21
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沙灣區房地產開發建設因歷史發展原因,城區28個住宅小區在物業管理區域內,按照規劃設置的車位、車庫,僅夠滿足部分業主需要。隨著小區車輛日益增多,業主停車難、車輛亂停放的問題愈發突出。

一、住宅小區車輛停放現狀

一是車位有限占道停放問題突出,地面設置未實行收費的露天停車位停滿后,部分業主將車輛停在小區道路、行人通道、綠化帶上,經常堵塞消防通道,存在安全隱患;二是車主規范停放意識不夠,購買或長期租用了車庫(車位)的車主,未將車輛規范停入車庫(車位),甚至隨意停放,因此導致的車輛碰撞劃傷事故,堵礙他人車輛出行現象時有發生;三是停車收費糾紛多,業主因車位歸屬權和車輛停放收費問題時常與物業服務企業發生糾紛。

二、住宅小區停車難問題的主要原因

一是車位供求不平衡,社會經濟快速發展,人民生活水平逐步提高,機動車保有量增長迅速,家用汽車已成為人們的主要代步工具。一些住宅小區由于規劃設計的車位配比不夠,無法滿足日趨增多車輛停放需求,導致小區停車難,車輛亂停亂放。二是車位購買欲不足,我區新開發建設的小區,按規劃要求,均建有地下停車位,車位配比基本能滿足本小區業主停車需要。但有些業主并未購買或租用小區內停車位,將車停在小區外的公共停車位上,間接造成其他車位配比不足的相鄰小區業主停車難。

三、對通過小區內新增車位解決住宅小區停車難問題的思考

在小區內新增車位,是解決停車難問題最有效的辦法,但目前又存在以下障礙:

(一)業主自治未形成有效合力,新增車位劃定工作推進困難。《物權法》規定,建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,按照“誰設資,誰所有”原則,歸開發商所有。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。結合我區實際,住宅小區新增的停車位,不屬于原建筑區劃內根據規劃設置的車位,需占用業主共有的道路或者其他場地,如可利用道路、閑置空地、部分綠化帶等。根據《物業管理條例》相關規定,需要住宅小區業主大會討論通過后,物業服務企業才可實施。在以往的物管案例中,存在一些業主不理解、不支持,甚至反對。同時,新增車位收取停車費,產生收益。一般來說,此類收益部分作為物業管理成本,另一部分作歸全體業主所有。但由于涉及具體收益分配協商困難,且目前我區多數住宅小區尚未依法成立業主委員會,致使新增車位劃定工作推進緩慢。

(二)部分小區自身場地受限,因消防安全等原因新增車位范圍有限。區住建局曾就公園一號住宅小區新增車位劃線事宜,專門組織沙灣鎮、觀峨社區、消防部門及公園一號業主代表,召開了公園一號住宅小區新增車位劃線管理專題協調會。公園一號住宅小區需利用小區公共道路可利用部分設置新的停車位,但若新增停車位劃線后,原公共道路寬距縮小,不足4米,不符合消防標準。消防安全責任重大,也無法占用消防通道設置臨時停車位。

四、針對住宅小區停車難問題擬采取的措施

(一)加強宣傳動員,依法依規推進,加快實施住宅小區新增車位劃線管理步伐。區住建局已多次通過宣傳動員、法規培訓、聯席會議等形式,要求全區28個住宅小區物業服務企業緊密聯系小區業主委員會,依法依規有序啟動并實施住宅小區新增車位劃線管理工作。下一步,區住建局將繼續開展宣傳動員、解讀法規,并組織物業服務企業召開專題會議,安排部署新增車位劃線管理工作,加快住宅小區新增車位劃線管理步伐。

(二)引導業主自治,成立業主委員會,推動新增車位劃線管理工作。我區大多數住宅小區(如陽光城、羅馬假日)因未依法成立業主委員會,尚屬前期物業管理范疇,新增車位劃線管理工作暫未實施。區住建局正引導這些小區成立業主委員會,待小區業主委員會成立后,指導業主委員會起草并制定《住宅小區新增車位劃線管理實施辦法》,按程序重新設置車位并納入規范化管理,引導業主自治,推動新增車位劃線管理工作。

(三)加強物業管理,規范車輛停放,提高車位使用率。要求物業服務企業對車輛停放進一步加強管理,認真做好管理區域內的車輛停放和秩序保障工作。一是車輛必須停放在規劃或臨時停車位上。臨時停車位的設置必須經過業主大會、物業服務企業和當地消防部門批準備案。二是在消防通道、安全通道、人行道、綠化帶設立禁停標志,確保管理區域內消防通道和安全通道的暢通。三是在小區大門、地下停車場入口安裝藍牙感應和車牌自動識別系統,一個車位錄入一個車牌號,實行智能化管理。臨時車輛進入,做好登記,實行限時停放。四是對違反停車管理規定不聽勸阻的,業委會、物業公司可以依據管理規約采取相應處罰,情節嚴重的,如堵門、堵路、侵占消防通道等,可請相關執法部門,依法處罰。

(四)多措并舉,增設停車位,從源頭治理停車難問題。一是嚴格規劃審批,在新建樓盤設計審核時,充分考慮車輛停放需求,增加車位比例,最大限度滿足業主需要。二是在已建成住宅小區密集區,合理規劃占地少、使用率高的現代化公共停車場。三是密切聯系消防部門,在保障消防安全的前提下,為住宅小區新增車位劃線管理提供專業意見并指導實施,解決周邊居民停車需求,逐步解決停車難問題。

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